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C’est la crainte de tous les bailleurs : les impayés de loyers par leurs locataires. Cela peut mener à des situations extrêmement difficiles financièrement pour le bailleur qui, bien souvent, compte sur le paiement des loyers pour régler chaque mois son crédit immobilier.
Dans cette situation, après avoir tenté d’obtenir amiablement le paiement des loyers de la part de votre locataire, il ne faut pas tarder à mettre en place la procédure d’expulsion puisque celle-ci peut s’avérer très longue.
Première étape : signification d’un commandement de payer les loyers par voie d’Huissier de Justice.
Cet acte somme le locataire de régler les loyers dus dans un délai de deux mois. A défaut, il est précisé que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sera acquise.
Si le locataire ne règle pas l’ensemble des sommes dues dans le délai imparti, il convient alors de l’assigner en expulsion.
Deuxième étape : signification de l’assignation
Le locataire devra être assigné devant le Juge des Contentieux et de la Protection du Tribunal Judiciaire territorialement compétent (en pratique c’est le ressort du lieu de situation de l’immeuble donné à bail).
Cette assignation doit être signifiée par voie d’Huissier au moins deux mois avant la date d’audience.
Elle devra également être dénoncée à la CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) dans ce même délai, sous peine d’irrecevabilité de l’assignation, et ce, dans deux cas :
- Impayés de loyers ou charges sans interruption depuis une durée fixée en mois par arrêté préfectoral (6 mois pour la Seine et Marne),
- Dette de loyers ou de charges d’au moins 3 à 6 fois le montant du loyer, selon ce qui est fixé par arrêté préfectoral (6 fois pour la Seine et Marne).
En pratique, l’assignation est quasiment systématiquement transmise à cette commission afin d’éviter toute difficulté.
Troisième étape : l’audience
A l’audience, l’Avocat peut vous assister ou vous représenter afin de faire valoir vos droits devant la juridiction, solliciter l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail pour défaut de règlement des loyers et, par conséquent, l’expulsion du locataire.
Quatrième étape : le commandement de quitter les lieux
Une fois le jugement d’expulsion rendu et signifié au locataire (laissant à ce dernier un délai d’un mois pour interjeter appel de la décision), il convient de lui signifier par voie d’Huissier de Justice un commandement de quitter les lieux lui laissant un délai de deux mois incompressible pour s’exécuter.
Dernière étape : l’expulsion
Si le locataire ne quitte pas les lieux volontairement dans ce délai de deux mois, l’Huissier de Justice demandera le concours de la force publique auprès de la Préfecture du département concerné.
Une fois le concours accordé, l’Huissier de Justice se rendra sur place accompagné un fonctionnaire de police pour procéder à l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef (voir à ce titre l’article sur l’indemnisation par la Préfecture en cas de retard dans l’octroi du concours de la force publique).
Il est à noter que l’expulsion ne peut avoir lieu durant la trêve hivernale qui s’étend du 1er novembre au 1er avril.
Maître Cécile ALFONSI
Avocat au barreau de Melun et Fontainebleau